RealT

(letztes Update: 24.02.2025)

RealT ist eine Plattform aus den USA, welche es Investoren erlaubt, in amerikansiche Immobilien zu investieren - und neuerdings auch in Panama und Kolumbien. RealT nutzt dabei die Blockchain Technologie, wobei Investoren einen Anteil in Form von Tokens an der Gesellschaft erwerben, welche die Immobilie besitzt. Die Mieteinnahmen werden wöchentlich in USDC/xDAI (Stable Coin) an das Ethereum oder Gnosischain Wallet gesendet. Wöchentlich werden neue Immobilien aufgeschaltet, welche zum Teil in wenigen Minuten verkauft sind. Neben ein paar Ferienimmobilien in Florida ist der Fokus stark auf “Low-End” Immobilien im Raum Detroit und Chicago.

Features

• Firma: RealT
• Standort: USA
• Anzahl Immobilien: ~300
• Min. Investment: 1 Token / ca 50.- USD
• Rendite: ca 7-12%
• Reguliert: nein
• Sekundärmarkt: ja

Schlüsselpersonen

• Remy Jacobson (Co-Founder & Co-CEO)
• Jean-Marc Jacobson (Co-Founder & Co-CEO)

Firma

Die Firma gibt aktuell keine Auskünfte über die Geschäftsentwicklung. Ende Februar hatte die Community jedoch die Möglichkeit, sich über eine in der Schweiz gegründete Firma an RealT zu beteiligen (SPV). 5 Millionen USD wurden für eine Beteilung von 6.25% an RealT eingesammelt, was die Bewertung von RealT auf 80 Millionen USD festlegt.

Investitionsobjekte

Aktuell ist es nicht möglich, eine Immobilie direkt zu tokenisieren. Daher investiert man in eine für die Immobilie gegründete Limited Liability Company (LLC), welche tokenisiert werden kann. Die Immobilien befindet sich aktuell alle in den USA, wobei der Fokus stark auf Detroit & Chicago liegt. Des Weiteren werden mit wenigen Ausnahmen “Low-end” Immobilien aufgeschaltet. Mit dem Fokus auf die beiden Städte möchte man erreichen, dass aufgrund der Nähe der einzelnen Objekte ein kostengünstiges Management der Immobilien möglich ist. Daher kommt es auch vor, dass RealT mehrere nebeneinander liegende Gebäude erwirbt.

Die Immobilien werden komplett von den Investoren finanziert und wird daher ohne Fremdkapital von Banken erworben. Als Investor bekommt man anteilig die Mietzinseinnahmen auf wöchentlicher Basis ausgeschüttet und hat zudem die Möglichkeit, an der Wertentwicklung der Immobilie zu partizipieren.

Stand Dezember 2023 liegt die Leerstandsquote bei 4.74%, welche unter dem nationalen Durchschnitt von 6.6% liegt.

Anteile kaufen

Die Immobilien-Anteile (Tokens) können entweder mit Kryptowährungen (Bitcoin, Ethereum, USDC Dogecoin, Litecoin, DAI, oder Bitcoin Cash) oder Kredit/Debitkarten bezahlt werden.

Nachdem man die Zahlungen getätigt hat, wird ein Vertrag zugesendet, welchen man online unterschreiben muss. Sobald dieser vom Investor und RealT unterzeichnet ist, werden die Tokens bei nächster Gelegenheit versendet (hier kann es mehrere Stunden gehen)

Sekundärmarkt

Es gibt zwei Möglichkeiten, die Tokens (Immobilienanteile) zu verkaufen. Entweder auf einer dezentralen Kryptobörse (Levinswap, Uniswap, SwapCat, AirWap) oder die Tokens können an RealT zurückverkauft werden. In diesem Fall werden die Tokens zum aktuellen Wert der Immobilie zurückgenommen, wobei eine Gebühr von 3% verrechnet wird. Sollte die Immobilie leer stehen, wird eine zusätzliche Gebühr von 5% verrechnet, damit die Investoren die Anteile nicht sofort zurückgeben, sobald ein Mieter ausgezogen ist. Der ganze Prozess dauert jedoch bis zu 2 Wochen und ist auf $2000 pro Woche beschränkt. Zudem

Seit 2023 hat RealT auch eine eigene Plattform YAM entwickelt, auf welcher die Tokens zwischen den Investoren gehandelt werden können.

Steuern

Für das Steuerjahr 2022 kann ein PDF-Report per 31.12.2022 heruntergeladen werden. Auf dem Report wird der Wert und Anzahl der Tokens aufgelistet sowie die Mieteinnahmen für das ganze Steuerjahr.

Zur (US-)Steuerpflicht will RealT keine Empfehlung abgeben, hat in einem Community-Call aber folgendes kommuniziert:

• Immobilienbesitzer müssen in den USA nur dem IRS rapportieren, wenn sie mehr als 25% einer Immobilie besitzen. RealT stellt sicher, dass diese Grenze nicht überschritten werden kann.

Im Community-Call vom 21.12.2023 hat der CEO bestätigt, dass der Investor keine Steuern in den USA bezahlen muss und sämtliche Steuern von der Firma, welche die Immobilie hält, abführt:

Partnerschaften

Roofstock

Im März 2023 wurde die Parterschaft mit Roofstock angekündigt. Investoren können dank dieser Zusammenarbeit die Diversifikation erhöhen, da Roofstock einerseits in zusätzlichen US-Staaten aktiv ist, anderseits ist der Fokus eher auf Class-B+ Immobilien, während RealT auf Class-C spezialisiert ist.

Die erste Immobilie dieser Kooperation befand sich in Covington in der Nähe von Atlanta (Georgia) und ist ein Class-A Einfamilienhaus und wurde den Investoren in der Woche der Ankündigung angeboten. Ab Mitte Jahr sollen weitere Angebote, welche von Roofstock beschafft wurden, auf der Plattform aufgeschaltet werden.

Sharestates

Im Mai 2023 hat RealT die Kooperation mit Sharestates angekündigt. Durch diese Partnerschaft sollten Investoren auf der Plattform ab Ende Sommer 2023 in immobilienbesicherte Kredite investieren können. Aus dieser Zusammenarbeit hat es bis jetzt jedoch noch keine sichtbaren Resultate gegeben und findet in den Statements keine Erwähnung.

Meilensteine

• 2023: Kooperation mit Roofstock
• 2023: Kooperation mit Sharestates

Ausblick

Die Plattform arbeitet an der international Expansion. Europa wurde 2024 erwartet, wird sich aber wohl bis 2025 verzögern. Ebenfalls erwähnt ist der Nahe Osten, aktuell mit keinen weiteren Angaben zu einem Zeitplan.

Wie bewerten wir die Plattform?

Was uns gefällt:

• Guter Track-Record mit wöchentlichen Zahlungen
• Offene Kommunikation über verschiedene Plattformen inkl. wöchentlichen Community-Calls auf Youtube, wo sich die Gründer und das Team den Fragen der Nutzer stellen
• Zusammenarbeit mit etablierten Plattformen wie Roofstock oder Sharestate

Was uns nicht gefällt:

• Steuerliche Situation der Erträge in den USA unklar, bzw. keine verbindliche Aussage der Plattform
• Als privates Unternehmen nicht verpflichtet, die finanzielle Situation der Firma offen zu legen. RealT beabsichtigt aktuell nicht, Informationen diesbezüglich zu publizieren

Zu beachten:

• Benutzer müssen aktuell noch technisch versiert sein und mit Kryptowährungen umgehen können. Es ist davon auszugehen, dass sich dies zukünftig ändert

Links & weiterführende Informationen